Przedstawiamy pytania i odpowiedzi które mogą rozwiać wątpliwości przy obrocie nieruchomościami rolnymi.

 

 

 

1.      CO TO JEST GOSPODARSTWO RODZINNE ?

Gospodarstwem rodzinnym w rozumieniu ustawy jest gospodarstwo rolne w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha i które prowadzone jest przez rolnika indywidualnego.

 

2.      KTO W ŚWIETLE USTAWY JEST ROLNIKIEM INDYWIDUALNYM ?

Rolnikiem indywidualnym jest:

1)   osoba fizyczna,

2)   będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,

3)    posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

 

3.      CO TO NIERUCHOMOŚĆ ROLNA W ROZUMIENIU UKUR ?

Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR, pod pojęciem nieruchomości rolnej należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. O określeniu zatem danej nieruchomości jako rolnej na potrzeby UKUR, decyduje w pierwszej kolejności możliwość potencjalnego jej wykorzystania do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art.46’ K.c.). Za taką nieruchomość należy uznać więc każdy grunt, który może zostać wykorzystany do prowadzenia na nim działalności wytwórczej w rolnictwie, a nie tylko taki na którym jest prowadzona taka działalność, za wyjątkiem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

 

4.      KTO MOŻE NABYĆ NIERUCHOMOŚĆ ROLNĄ?

1.      Nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny.

2.      Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych przez:

1)        osobę bliską zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione),

2)        jednostkę samorządu terytorialnego,

3)        Skarb Państwa (lub działającą na jego rzecz Agencję),

4)        osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

oraz

5)        podmioty, które nabywają nieruchomości rolne:

* w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,

* na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,

* w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

 

3.   Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych sytuacjach niż wymienione powyżejmoże nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

* zbywcy, jeżeli wykaże on, że:

a)    nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w punkcie 1 i 2.

b)    nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c)    w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

* osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a)   posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b)   daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c)   zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

 

  

5.      CO BĘDZIE, JEŻELI PREZES AGENCJI NIE WYRAZI ZGODY W DRODZE DECYZJI ADMINISTRACYJNEJ NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ?

W przypadku niewyrażenia zgody, Agencja, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Agencja w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, za którą nastąpi nabycie. 

 

Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia może:

* wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Agencję, który określa ją przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami

albo

* złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Agencję. W takim przypadku Agencji przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.

 

6.      JAKIE OBOWIĄZKI ZWIĄZANE SĄ Z NABYCIEM NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ?

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nabyta nieruchomość nie może być w tym okresie zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Sądu.

Przepisów tych nie stosuje się, jeśli nabycie nastąpiło przez:

1)      osobę bliską zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione),

2)      jednostkę samorządu terytorialnego,

3)      Skarb Państwa (lub działającą na jego rzecz Agencję),

4)      Osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

lub:

5)      w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,

6)      na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,

7)      w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

 

  

7.      CO TO JEST PRAWO PIERWOKUPU I PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ ?

Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (w wypadku umów sprzedaży) lub prawo nabycia nieruchomości rolnej (w wypadku innych umów przenoszących własność nieruchomości rolnych np. darowizny, wniesienia mienia do spółki). Uprawnienia te polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, Agencji przysługuje prawo wejścia w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości za cenę i na warunkach określonych przez strony umowy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1)   umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2)  nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji.

8.      KIEDY AGENCJA MOŻE SKORZYSTAĆ Z PRAWA PIERWOKUPU ?

Jeżeli brak jest dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo niewykona on tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Agencji, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez:

1)      rolnika indywidualnego, który nie mieszka w gminie gdzie położona jest nabywania nieruchomość, ani w gminie graniczącej,

oraz przez

2)      osoby prawne, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit d ustawy, nie należących do tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,

3)      w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego

 

9.      KIEDY AGENCJI NIE PRZYSŁUGUJE PRAWO PIERWOKUPU?

Prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji, jeżeli:

1)      nieruchomość rolna nabywana jest przez:

* jednostkę samorządu terytorialnego,

* Skarb Państwa,

* osobę bliską zbywcy,

* sprzedaż następuje między osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,

lub

2)      nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej,

3)      w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość położona jest w gminie, gdzie nabywca ma miejsce zamieszkania lub w gminie graniczącej.

 

10. W JAKI SPOSÓB AGENCJA ZAWIADOMIA O SKORZYSTANIU Z PRAWA PIERWOKUPU?

Agencja wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529 oraz z 2015 poz. 1830), a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji.

Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji.

11. KIEDY AGENCJA MOŻE (LUB TEŻ NIE MOŻE) SKORZYSTAĆ Z PRAWA  NABYCIA NIERUCHOMOŚCI?

Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

1)    zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub

2)    jednostronnej czynności prawnej, lub

3)    orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub

4)    innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:

a)  zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,

b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych

– Agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości, za zapłatą odpowiadającą równowartości pieniężnej jej wartości rynkowej.

 

Agencja nie może złożyć oświadczenia o nabyciu nieruchomości, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:

1)      na powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie przekraczającej 300 ha,

2)      za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej,

3)      w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,

4)      w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, albo przez:

5)      osobę bliską zbywcy,

6)  osoby prawne, działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

 

ŹRÓDŁO: AGENCJA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH